从第一个失败的房产投资学到的

我从来没想到过自己会进入房产投资的领域。大学有个很好的同学，她的座右铭是“背最轻的行囊，走最远的天涯”。我很不要脸地把她的座右铭抢了过来，并且让这句话主导了我的大学毕业后的生活。那时候在SAP工作，有很多海外出差的机会，我尽量抓住每一个机会，全世界的到处跑。口袋里面空空的，银行账户里面每月基本见底，每年搬一次家，家具都是二手的。唯一得到的就是一本本用完的护照和那些脑海中已经模糊的回忆。

Duke MBA毕业后，我来到了西雅图。秉着“背最轻的行囊”的信仰，我决定继续租房。通过短暂的Craigslist寻找（美国最大的c2c信息分享平台），我幸运的找到了安身之所 – 一个80年代加州风格的别墅中的一个15平方米的卧室。我的房东是一个从加州来的美籍华人。她不光在Duke大学学习过，并且当时也在微软工作。基于这些渊源，我和她签了一个6个月的租房合同。房租750美金一个月。这栋房子在离微软不远的Kirkland，地理位置非常优越。它一共有4个卧室和3个卫生间，非常大的花园。我的爱狗JD特别喜欢在那个花园里打洞，捉松鼠，和上厕所。

到达西雅图后的第三天，在跟房东聊了很久后，我发现这个房屋出租生意不错 – 她自己住主卧，其他3个卧室的月租有接近2200美金。这房租不光可以覆盖每个月2千1百美金左右的贷款，加上每年的利息税收返点，一年的总收入可以换来一个夏威夷Maui岛的9天度假之旅。还记得那天晚上，坐在花园里，看着天上的星星，我做了很多心理斗争。MBA两年教育培训处的财富头脑和理性思维，加上15万美金的贷款的压力，我决定放弃了伴随自己6年抢来的座右铭，而清醒地做了个决定 – 我要买房，我要出租我的房子，我要成为房东！

到达西雅图的第四，第五天，我开始面试房产中介。9各中介，每个人一个小时。

到达西雅图的第六天，我和我的首任中介Theresa开始不停地看房。

到达西雅图后的第十天，我看中了一个房子，并下了生平的第一个Offer。

48小时后，卖家接受了Offer。

2009年1o月2日，我拿到了钥匙，搬入了属于自己的别墅。

这是一栋240平方米左右的花园别墅。地处Kirkland北部。一共两层，2个客厅，4个卧室，3个卫生间，和一个600多平方米的院子。从拿到钥匙起，我就开始了室友寻找的旅途。2个月后，3间卧室都租了出去，分别650美金，525美金，525美金。每个月收入1700美金。我当时认为这是很好的投资。因为我首付只出了房价的3.5%，并且每个月算下来，除了2200的贷款，我自己仅要付500美金。这500美金是投给了自己的房子。比我之前的750美金的租金生活要好多了。

但是现在回想起来，这是个比较失败的投资。

首先，我买的房子价格是34万9千美金，从租金房价收入分析来看，这并不是最佳的选择。在美国买房，如果要贷款的话，买房中介首先就会要你拿出贷款公司开出的“贷款审批同意书”。上面根据你的收入，支出，和负债情况列出了你最多能贷到的金额。你们猜猜我的最大贷款金额是多少？不用说 – 35万美金。美国的买房中介有很多手段，最终让你买的房子肯定是跟你贷款金额相差无几。比如说先给你看你价格区间比较差的房子，让你觉得你的价格区间买不到好房子；然后再带你看远远超过你价格区间的豪宅，让你的脑袋对价格的区间放开，对高价房子的价格开始麻木；最后，带你看离你最高贷款金额最近的房子；看着你一见钟情；中介她心里开心的啊。。。这就是个心里的游戏。我也就是受害人之一。特别是当时对美国房地产不是很了解的我，被中介忽悠忽悠，我就买了个34万9的房子。

其次，这个房子的地点不适合我。这个房子地处Kirkland的家庭集中区。住在那里的多数都是中产阶级家庭，是比较好的区域。由于很多家庭的孩子都是3-12岁，小区周围有很多小孩的游乐设施。在这个地区，大多数人都是拥有所住的房子。就算有房客，租房的潜在客户也多是那类人群。而我的计划是准备按房间一间一间出租。我针对的租客和在当地找房子的人有很大的差异。并且，当时中介忽悠我的最大一点就是 “这里的学区非常好”。但是这并不是我潜在的租客看重的因素。

最后，我针对的租客是那些目前生活最不稳定的人群。就像我自己刚搬到西雅图当时那样，签了租约后第十天就自己买了个房子（违约可让我交了3000多美金，555~~~）。单个卧室的租客大多都是处在生活过渡阶段，通常都还是单身，很有可能是学生。很多时候，最惨的要算如果他们有了男女朋友，还经常在房子里晃荡，或者来过夜，出租的成本自然又高了起来。

但从另外一方面（人生一定要积极！:) ），这套房子的投资让我了解了美国房产的投资步骤，知道了如何去寻找更适合自己的房子，学会了如何去和租客打交道。这些都是不可多得的经验。这些经验，让我在1年半后开始正式房产投资时有了颗定心丸，从而有惊无险的买到了前面博客提到了“胆战心惊”的投资别墅。我会在下面的博客当中更多地讲述如何挑选好的房产进行投资。

 更新：2013年11月，我从Kirkland的这套房子搬了出来，搬到了西雅图居住。这个别墅目前租给了一个有两个小孩的家庭。目前贷款月供1600美金，月租金2033美金。净收入433美金。虽然不多，但是作为一个失败的投资，还是不错的。

各位读者，如果你们在美国投资房地产，你最看重的是什么要素？

最后，一张照片献给我爱狗JD和他最喜欢的院子！现在他住在西雅图，特别想念Kirkland房子的院子。

转载自GPS房产经纪人Nick博客（小人物的财富自由之旅）

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