朋友John在美国东海岸的投资案例分析

昨天阳光灿烂的西雅图，今天就被风雨刮得不知方向。在东海岸接受20多年来最大的暴风雪侵袭的时候，西雅图夜终于回到了那充满艺术，充满浪漫，充满自由惬意的阴雨本色。

这两天和一个MBA好友（暂且称呼他”John”）聊到他在美国的买房和卖房的经历, 不由得心生感慨。

John和我一样，同一年从DUKE商学院毕业，正值百年难遇的美国房产和经济危机。幸运的是，John在美国东部北卡州的一个中小型城市，找到了一份还不错的工作。这个城市有美国最大的烟草公司，还有一个非常不错的大学。经济虽然没有蓬勃发展，但是相对稳定。工作几个月后，看到当时十分便宜的房价，外加买房可以抵税的诱惑，John未加思索的加入了当时“抄底”买房的大军。

和绝大多数第一次在美国买房的人一样，经人推荐，John找到了一个当地的房产中介，每天一下班就风风火火的跟着中介看房。 在短短1个月的时间里，他跟着中介转悠了50多处房产，俨然成了半个“内行”。记得当时他给小人物打电话时还惺惺的教育我说：“记住！你如果要买房，一定要买在好地段，好学区的！” 相信John的那位中介肯定没少给他“洗脑”。

没过多久，John就在当地最大的大学附近的一个不错的区域买了个300平米的银行赎回（Foreclosure）独栋别墅。John毕竟是读过商学院的MBA, 他的这个投资在当时看来似乎算是不错的。由于是银行赎回的房产，房屋的成交价格比之前的历史售价低了至少10%，经过来来回回讲价，最后成交16万美金。

房子买好了，兴奋的搬进了这个有着4房2卫，双车库，外带1万1千平方尺的花园的“豪宅”，算是完成了John一直以来所向往的美国梦（American Dream）。但是，随着最初买房热情逐渐的消退,他开始思索起一个问题：他的房产投资是否真的划算，真的那么适合自己的需要吗．．．

当时的John还单身，偌大的房子虽然气派，但是对于他来讲则显得空空荡荡，利用极低。买房前，John所住的一室户公寓月租金为700美元，而买房后的按揭月供（按３０年，５％ＡＰＲ）则为1,250美元。这样一年下来，他在房产上的支出要比租房高出6,600美元，再加上2500美元的房产税，以及每月的房屋维护支出，John发现自己每年比买房前要多花近1万美元。而他在贷款利息上面获得的税收减免却只有寥寥二千块钱。

John想到将自己的房子部分出租，由于靠近大学，来看房的租客倒是不少。可是，John却发现一个新的问题：由于他投资买房时并没有考虑出租，因此他的房子缺少很多易出租房产的特点：例如，多个卫生间，多层建筑（上下层外加地下室）等等。他的房子虽然有4个房间，但确只有2个卫生间，房子也没有地下室。如果出租的话，三个房间的租客势必要公用一个卫生间。这样的情况，一方面很难租，就算租出去了，租金也被压得很低。如果少租几间的话，在租金不多的情况下还要搭上自己的个人空间。思来想去，John最终还是放弃了出租的想法。

之后的几年，随着美国房产市场的逐步回暖，几个主要大城市的房价节节攀升。可是John的房子确并没有能够随之水涨船高。虽然地处当地的好学区，好地段，他的房产在四年内仅仅涨了不到5%！还不及通货膨胀来的快。John这才发现，由于地处美国东部的中小型城市，虽然房价便宜，但是由于城市内流动人口较少，房子的需求量往往低于供给，这就形成了一个买方市场，使得房子升值变得非常的缓慢。原本寄希望于房子升值的John这下也彻底失望了。他说：“早知道当初就继续租房子住就好了！不过从好的方面想，这四年，我也学会了怎么样打理房子，每周末除草，养护花园，压力水洗地板，清洗地毯，等等。。。也算尝过了一次在美国当业主。。。”

今年年初，John因为工作调动要搬去其他城市，为了减少开支，他不得不以卖掉住了多年的房子。虽然，他的售价还是5%高于他当初买入银行赎回房产的价格，但是算上他所支付的６％的卖房中介费用，真是入不敷出啊！

从好朋友John的故事中，我也有很多感触。特别是当有很多朋友非常热情地找我帮他们买房的时候，我觉得他们也和John一样，有那么一种不顾一切的冲动。我觉得，买房真的还是要从自己的实际需求角度出发。千万不要为了买房而买房，认为只要学区好，地段好的房子就一定会增值。不同地域的房产投资策略也非常地不同。美国的房产投资毕竟不像之前的国内，不存在房价一夜翻番的奇迹。

也有很多朋友谈到，投资一些中小型大学城市的房子比较好，因为租金比较高。但是从另外一个方面，那些房产的房价Equity增长，却少的可怜。就像我的好朋友John的例子。过去四年，美国各大城市的房价每年以10-20%的速度增长，可是那个很不错的美国中小型城市的大学区，四年却只涨了5%！

跟John聊着聊着，感觉很庆幸自己安居在了西雅图。这里的经济自成一体，增长迅速。房价没有旧金山，纽约，檀香山那么夸张。并且和强大的购买力相比，房价还有很大的增长空间。从另外一方面，西雅图的房租在美国较高，2013年还是美国房租增长最快的城市之一（排名第二） 。美国地产大亨Donald Trump，一直强调，投资地产最重要的就是“地点，地点，还是地点！” 所以啊，与其说小人物过去几个房产投资选择的好，还不如说，运气比较好 ：）

最后，我们可以用咨询行业最经典的一句话总结投资房产的策略。那就是 “it all depends” ！（那要随情况而定！）

注：本文内容经好朋友John完全审核，确保没有错误的传达他在过去四年房产投资中学到的心得。好友John目前也开始了在西雅图房产投资的旅程。小人物会实时更新John的投资进程。另外，小人物很清醒的认识到在美国的各个角落，都有很多很好的投资房产的机会。比如说，另外一个同学的老公，在马里兰投资房产非常成功。朋友John的案例，仅仅是对一个具体投资的分析，不能以偏概全。

转自GPS房产经纪人、小人物的财富自由之旅博客2014年文章，作者Nick。

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