中国人在美国房产投资的五个误区（四）

这个周末，我和我的合作伙伴，终于把美国华盛顿州房产经纪人的执照拿下了！这三年来，我们一直在帮助当地的，加拿大的，或者亚洲的朋友们在西雅图投资房产。但是由于没有执照，每次都是我们找房子，然后推荐给了经纪人。现在可不同了，我们团队终于可以帮助大家从制定投资策略开始，到选择适合的房子，到房子交易，房子装修，房子出租，一条龙服务啦！

同时，我们的团队也在扩大，从以前，我自己一个人在下班后，晚上和周末帮助朋友投资房产；到现在，我们将有除了我之外的两个全职的队员。我们一定会更加努力，帮助大家在美国找到好的房产投资，达到投资目标。

我们目前正在选择房产经纪人公司。估计接下来这周就会有个结论。等我们做了决定以后一定跟大家分享。

小人物有时候一高兴，就不知道北了。我们马上回到正题。

前面提到了“一般中国人在美国房产投资的三个误区” （误区一http://jadehe.com/mistake1/，误区二http://jadehe.com/mistake2/，误区三http://jadehe.com/mistake3/）。我们今天接着讲第四个误区。

误区四：不能透过房产“现状”看“未来”

跟很多来美国投资的人谈到买房，大多数人都要”Turn Key”的房子。Turn Key的意思就是买家拿了钥匙，就可以住进房子了。对于大多数买自己居住的房子，又不想花精力自己设计的情况下，Turn Key是一个很重要的标准。但是，如果要好的投资回报率，Turn Key的房子就是我们投资者应该避免的。

前面提到过，在美国买房只是投资的第一步。买到了房子后，每年都应该花些时间和精力，好好的维护房子。这样才能保证等多年后，卖出的时候，你的房产处于最佳状态 – 不需要太多额外的维修。但是，从另外一方面说来，那些一般维护不好的房子，也就成了我们投资者最欣赏的房子。通常这些房子看起来一塌糊涂，有可能外墙油漆脱落，院子里杂草丛生，房子里地毯又臭又黑，墙上满是涂鸦，厨房及其老套，等等。。。

上面的描述，可能稍微有些夸张啊。但是，目的就是要说明房子目前的状态不是那么重要。关键是要有带着设计的慧眼，能看到房子的未来。地毯脏了，换个地板地就行；油漆掉了，重新刷刷就可以；院子嘛，也可以找人来做个园艺。美国人一般比较懒，所以完美的房子，价格总要高出好一截。比如说，要把房子打扫干净，换个地板，刷个油漆，物料加人工一共7500美金；那么这个对于房产的卖价的影响，可能达到2倍，也就是1万5千美金。

读者，你可能要问了，那为什么别人要卖这个房子呢？为什么房主不自己把房子打扫好后，弄得整整齐齐，再卖出呢？

这里面有几个因素。第一个，上面提到的，装修用的7500美金，可是钱啊。对于大多数每天生活在信用卡上的美国人民中，要一下子拿出7500美金，还是个比较难的事情。就算用一个贷款拿到了那笔钱，但是有可能担心，装修出问题怎么办，房子短时间卖出不去怎么办，等等。到最后，“懒惰的”美国人，还不如，把房子AS IS（按目前标准）开始买卖，而他们可以拿瓶冰啤酒，翘着个二郎腿，和朋友们看橄榄球赛。

第二个，人生不如意，十有八九。有很多人卖房，并不是他们所愿意的。比如说，小人物最近买的四户型小型公寓，是来自于Estate Sale。也就是说房主，去世了，她的家人成立了个遗产拍卖公司，把她的财产变现金，然后分给后代们。这个四户型小型公寓就是这样。房主在1986年买了个这房子后，一直都用来坐出租用。在她2012年去世后，她的后代们不想继续打理这个房子，所以就通过遗产拍卖公司交易。Estate Sale只是一个例子。其他的情况还有说比如个人倒闭了，丢失工作了，等等。在这些情况下，房子的状态一般都不是最好的。这也就是投资者最好的进入时机。

要提到一点的是，买上面说到的房子，不用有愧疚之心。其实，你是在帮助别人，让他们快速的拿到了他们需要的现金。从另外一个方面，如果你能好好的照顾这个房子，也是对社会的一种负责。比如说，我们的这个四户型别墅，他是建于1901年，现在有113年的历史了。他是属于西雅图5000个保护型建筑之一。我们买来后，对她进行了很多修护，这也是在帮助维护历史建筑，守护历史的遗迹。

当然啦，也不是说什么样的脏乱差的房子都该值得投资。恰恰相反，在选这些房子的时候，一定要有火眼金睛。投资者要修复的，都应该是比较低成本的。一定要避免Sewer(下水道), Roof (屋顶), Foundation（地基），等大的问题。如果买的房子有那些大的问题，那以后要花的钱可就多了。

最后，我们在今天的房产收集当中，看到一个房子，挺能说明上面的问题的。分享给大家。

这个房子在西雅图周边。开价9.9万美金。3室2卫。离市中心大概30英里左右。是一个典型的Hoarder的房子。也就是房主不停的往家里捡破烂。房子的大问题都没有，需要的就是把东西都扔了，然后重新刷漆，重新打磨地板，等等。大的项目，比如说窗户，屋顶，都比较新，所以装修成本不算高。

注：这个投资并不能带来最好的租金投资回报率，但是能说明上面提到的，透过“现状”，看房子的“未来”。并且，房子的潜力比较大，占地800多平方米。