要做5星Airbnb就一定要做到的6件事情！
前两期我们分享了如何寻找合适做Airbnb的房源和哪些细节可以让你的Airbnb更受欢迎，传送门➡️
这期我们GPS的管理者Nick将具体分享他首次担任Airbnb屋主就获得五星好评经验：
我们的Airbnb从刚开始在搜索的页面中的第六页，到目前第一页；做到了Superhost；而更重要的是，我们是周围Airbnb中，唯一全5星的评价。
除此之外，本来我们做这个Airbnb就是想能用短租的收入，帮我们还2700美金一个月的贷款。我们知道，海边的房子，夏天会非常的受欢迎，冬天可能没有人愿意去住。没想到的是，过去的8个月，平均每个月的收入有$4233。连最近的12月份，都有$4260的收入。
VRBO上的收入 – 4643美金
Airbnb上的收入32,335美金 （6月份的收入低是因为客人在VRBO上面预定的）
一些朋友问我运营Airbnb的经验，所以我们今天就分享一下啦！
虽然我们的GPS房产管理公司 (https://www.gpsrenting.com/) 没有做Airbnb的管理，但总的来说，自己运营这个海边小屋出租的时候完全按照了我们GPS房产管理公司的座右铭来处理任何事情：专业，诚信，善良。
自己做公司这几年，越来越相信：如果一个公司，没有自己的信念，哪怕做得再大，赚的再多，就像一个没有灵魂的，在玻璃橱窗里的塑料模特。这个座右铭，代表了价值观，去让我们度过困难的时候，也让每天的工作都有了意义。
在有了灵魂之后，我们还要有实际的技巧。我总结了一下，如果要做5星Airbnb，一定要做到6件事情。
第一：找到你的Airbnb独特的地方
就像每个人都不一样，每个Airbnb都有自己的特点。Stanford商学院入学的写作就是“What matters most to you?（对你来说，什么最重要？）”。能回答清楚这个问题，也就能让人生过得更有意义。
对于你的Airbnb，问一下自己 “What excites most to you? (对你来说，你的Airbnb有什么最令你兴奋的？)”。
对我来说，我们的Airbnb就在海边，有无敌的海景，并且20米外就是大海。这是我要突出的地方。我要让别人第一眼看到我的Listing就能感觉到他在房子里面，望着大海，好像伸手就能碰到。
然后，我们需要创造experience（经历），让租客能感受到我们要突出的优点。在文字描述中，我要告诉大家，这个房子被夹在两个州立公园之间，走在海滩上，向左，是Camano Island State Park，向右，是Cama Beach State Park。
放一个照片是关于Kayak和Paddle board的，跟大家分享在像镜子一样的水面上划水的惬意。然后让大家通过Hottub的照片，幻想着自己在漆黑的夜晚中，泡在热水中，看着天空的繁星，听着海浪轻轻推打岸边的悠闲和放松。
我们没必要去在乎那些自己房子的缺点：房间非常的小，主卧比我家里的书房还小；只有一个厕所；没有无线网络；很多玻璃都是单层的。每个房子都有自己的缺点，我们并不能隐藏这些缺点，而是要如实的描述里面写清楚。但是在Airbnb的时候，我们一定要突出房子的优点。客人一般就在房子住2-5天，我们要让他们体会到那些让你兴奋的地方！
你可能说，我的Airbnb没什么特点。你可能挖的不够深入。当时你在买这个房子的时候，肯定有吸引你的地方。是不是在市中心，走路到各个景点？是不是有很好的健身房？是不是旁边有一家出名的寿司店？是不是价格低，这样价格能成为你的Competitive Advantage优势？
总的要记住，我们要明确自己Airbnb的特点，然后给我们的客人，创造出一个凸显特点的experience。这样我们卖出了成功的第一步！
第二：Amenity，便利设施和小恩小惠
在我做这个Airbnb之前，看了一个Netflix上的show叫Stay Here。第一集就是讲西雅图的Houseboat船屋，所以看得特别带劲！Show里面讲到了，客人入住的时候，要给他们welcome gift。让他们惊喜。好的开始是成功的一半，也就是这个意思吧。
这个Welcome gift最好是本地的特产。客人们能在居住的时候享用，或者带回家的。价格呢？最好是10%的房费。
对我们来说，我准备的是一瓶红酒，和一个黑板上面手写着“欢迎”的字样。我的价格并没有达到10%的房费，小于10美金的一瓶红酒，才2%都不到的房费。但是我在其他的地方用了心思。
首先，保证在房间里面最用好的difusser。去住过Westin的朋友们，肯定不会忘记她家的White Tea（白茶）味。无论是大堂，房间，还是香皂都是同样令人放松的味道。我们也在房间里面都放了淡淡的海边味道的difusser。让我们客人的嗅觉先有一个最好的expereince。
其次，人在度假的时候，最在乎的就是两件事情 “睡觉”和“洗手间时间”了。所以，我们买了比较好的床垫，不同高低的枕头，让我们的客人在晚上能好好地充电。在洗手间旁的架子上，我们准备了很多毛绒绒的浴巾，高档的洗发用品。而且我们还提供了Unicorn Gold Poop Spray，上厕所二号之前喷在便池里面的香薰。每次我和家人住酒店的时候，都希望酒店能提供这个。多个人用一个厕所，这样的话，在臭味熏天的二号后，大家都不会感觉尴尬。
最后，也是前面提到过的。既然我们的房子在海边，我们就要提供各种水上用品，让一家老小玩得开心！从玩沙子的筒子，模子；到Kayak，Paddleboard；到抓螃蟹的笼子；到挖贝壳的铲子，统统都一应俱全。
总的来说，我们的原则就是善良的原则，把自己想要的经历，送给我们的客人。
第三：清洁
房子不够干净，是Airbnb的房客抱怨最多的地方。Airbnb也会在租客查询的时候强调房子的清洁情况。
要让Airbnb朝着5颗星的目标运作起来，就一定要找好的清洁工人，并且有一个详细的清洁列表。
每个客人离开了以后，我们都不会去看。清洁工人是我们的眼睛，帮我们做了很多决定。对清洁工人的支付，一定是她一做完，马上钱就到账。没几个月，给点额外的小费。到了感恩节，额外的奖金。
在用一个新的清洁工人的时候，一定要做好清洁的列表。那些要清洁，怎么清洁，到什么程度。还要加上照片，枕头怎么摆，椅子放在那里。所有的都要写下来。当然了，在清洁工人工作了几个月后，已经非常熟悉了，可以不需要完全按照列表，但是刚开始前两个月，这是非常重要的。
第四：Guestbook，欢迎指南
我们制作了一个非常详细的欢迎指南，帮助客人有一个好的stay。具体来说，我们的欢迎指南有下面这些部分。
- 整体介绍
- 到达信息：如何check in，到达时间，开车方向指示，停车信息
- 离开信息：客人要做的事情（清理餐具，垃圾放的地点，房间温度控制，等等），离开时间
- 房子周围介绍：如果提早到了房子可以去做什么事情，好的吃饭的地方
- 房子里面电器使用介绍
- 居住规定：
- 垃圾处理
- 由于我们有自己的化粪池，所以厕所使用条例
- 宠物
- 安静时间
- 不可以吸烟
- Hot tub使用规则
- 海边使用规则
- 最近的信息：超市，医院，药店，警察，加油站，等等
我会在租客check in前一天，把做好的欢迎指南pdf发给他们。与此同时，在他们到达了房子以后，在客厅的茶几上也有一本精致的打印出来的版本。
有需要这个guest book作为样本的朋友，可以联系关注下面的公众号，联系我们！
第五：沟通，沟通，沟通
就像长期的房产管理，沟通是最重要的事情。客人需要信息，客人那边出了问题，需要有人联系，能帮忙解决问题。与此同时，我们给客人的沟通也不能过多，这样会导致信息过剩，有被spam的感觉。
我们总结下来比较好的沟通cadence是：
- 客人预定好了，发一个确认信息，谢谢他们，并且介绍一下基本的信息
- 客人check in前一天，发一个信息，欢迎他们，并且包含了上面说的欢迎指南
- 客人离开的那一天，发一个信息，谢谢他们，并且让他们记住写一个review（网上评价）
让他们写review，这一点非常重要。特别是对于我们这样刚刚开始做Airbnb的。但是让他们写的时候，还是有技巧的。
“We thrive to have a five-star review. If you enjoy your stay, please kindly review us! If there is any feedback, please let me know so that we can improve!” 这是我们用的语言。具体是说，我们的目标是5星的评价，如果你喜欢你的经历，请在网上评价我们。如果你有任何反馈，请告诉我们，这样我们可以提高！
这样写了，大多数的人，都会尊重我们的要求，如果是5星，就会给我们在网上一个评价。看看我们的数据，在2019年，Airbnb上面有60个客人，有41个客人给我们评价了，而且都是5星。
第六：自动系统流程化
上面提到沟通非常重要，但是那么多的沟通，都要人来进行，那可是一个人的全职工作了。所以嘛，自动化最重要了！
市面上有很多Airbnb自动化的系统，我们用的是Porter。用了它以后，把我们很多手工要做的事情全都取代了。
- 当有人定了日期
- Porter会给客人自动的发email确认，并且分享信息
- Porter会给清洁工人发email和短信，提前告诉她们未来要清洁的日期
- 客人入住前一天
- Porter会给客人自动发“欢迎指南”
- Porter会提醒清洁工人明天要清洁
- 客人离开
- Porter会自动给客人发“记住要写review”的提醒
有了Porter的应用，大大的降低了我在Airbnb上花的时间。重复性的工作，全都让一段段的代码取代了。我们在GPS Renting的管理公司也在做很多的自动化流程。这并不会让很多人丢失工作，正好相反，可以让人们工作在更能体现价值的地方，增加大家的成就感。
补充：最重要的第7点 – 财务思考
除了上面6点，最后，也是最重要的，一定要有清醒的财务头脑。现在的经济形势比较好，大家的可支配的收入比较充足，所以这种vacation rental市场比较好。但是经济不好的时候，丢工作了，没钱了，第一个锁紧钱包的方式就是旅游。虽然没看到完全数据统计，但是看到不同人在网上分享的数据，在经济危机的时候，vacation rental的收入可能会比正常的低25-70%左右！
所以啊，首先我们不能让来自vacation rental的收入改变了平常的生活习惯。从俭入奢易，从奢入俭难。从这里面赚的钱，应该都放回到房产投资里面。这样，就算在经济危机的时候，从Airbnb没有收入了，我们的生活也不会受到影响。
另外，还是要建立7条可持续的现金流，让自己的生活不局限在一条绳子上，达到真正的小人物的财富自由。
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