【投资误区一】买房就是看房产增值，不看租金回报

过去的15年可以算是中国房产增长的辉煌历程。很多朋友的财富，都随着这21世纪初，中国房产的疯涨而迅速丰满。在这十几年的飞速财富积累下，很多人认为，如果一个房子，每年不增值那个20-30%，那就是个失败的投资。这种投资理念在美国却是行不通的。虽然这两年，美国很多地区的房价，也以二位数的速度增长，但那只是经济学中讲到的Correction，也就是从2008-2009年的低点，回归正常的发展速度。

美国是一个发达国家，由于受到Federal Reserve和Housing and Urban Development (也就是常说的HUD)的影响和管制，房产的价格增长是和人民的生活水平保持一致的。在大多数地区，人民房价的承受能力比较高。比如说一个刚本科毕业的大学生，加入微软，年收入在8-10万美金左右。西雅图房产的价格，均价也就在30-40万美金左右。房价收入比在4-5左右。买房的成本是相对来说较低的。这跟中国的房产现状，恰恰相反。一个中国名校的本科毕业生，年薪10万人民币算不错的了，但看看上海北京广州的房产的价格，没有200万人民币，拿不下一个还过得去的房子。房价收入比高达20以上。

但美国的房产价格并不是不会增长。根据小人物的统计，在过去40年来，西雅图的房价以每年5-7%的速度，稳健增长。

可能读者您会问，那如果房产的价格长久来说只有5-7%的回报，还有什么投资价值呢？ 真正在美国房产值得投资的是，稳定的租金回报率。作为发达国家，人民的生活水平比较稳定，贫富差距（不包含那些超级富翁）不是很大。在西雅图租一间房，怎么都要600美金以上。这样的话，如果买个三室一厅的房子，租个1800美金，应该没问题。这样稳健的的租金回报，再加上房产的增值，使得总投资回报率，每年能达到20-65%（根据小人物过去三年，自己投资的和帮朋友投资的8套房产计算得出）。

那到底怎样衡量一个好的房产投资呢？

小人物认为，对于一个身处中国的，并且通过贷款买房的投资者来说，在美国投资房产投资起码要让收支平衡。对于那些纯现金的投资人来说，更要让这个房子成为Cash Cow （现金牛）。

举个例子，如果一个在广州的投资客投资了一个西雅图30万美金的房子，首付12.5万美金左右（40%的首付加上一些贷款费用），每个月贷款大概1300美金左右（包含地产税和房屋保险）。房产出租金额会在2000-3000美金之间。除掉了10%左右的房屋出租管理费，每个月盈利500-1400美金左右。这些存下来的钱，以后就能成为这个投资人来美国的零花钱，或者下个投资的费用 🙂 除了租金以外，每年5-7%的稳定房产升值，会让这个投资人在多年后获得丰富的资产。

转载自GPS房产经纪人Nick博客（小人物的财富自由之旅）

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