【税收计算】先搞清楚你的“身份”，再跟我说税！
最近很多朋友问我房产出租之后租金，怎么收税？发回头看了一下我们网站确实只写了
“所得税主要针对房屋出租时获得租金收入。当每个年度结束以后，投资者自己或委托会计师事务所进行上年所得税的申报，具体税率视投资人在美收入、身份和其他具体情况而定。”
那好吧，今天就跟大家来讲讲所得税！
一.先搞清你的“身份”，再跟我说税！
按照美国现行的税务体系，未获得美国绿卡的中国人在税务问题中的身份为“非居民外籍人士”。非居民的应纳税收入一般分为两类：
1) 与美国贸易或业务无关的投资收益——通常按30%的固定税率或较低的税收协定税率征收预提所得税。
2) 与美国贸易或业务有关的收入，包括就业收入——减去扣除额后，按照适用于美国公民和居民的常规分级所得税率征税。
所以非居民纳将房地产出租净收益(还要扣除出租房产的维护费用等)属于以上面的第二类 ——“与美国贸易或业务有关的收入”。我们是按照常规分级所得税率征税，而不是固定税率！
2016年美国分级税，资料来自wiki
2.租金收入税究竟怎么算
与美国贸易或业务有关的收入，包括就业收入——减去扣除额后，按照适用于美国公民和居民的常规分级所得税率征税。
所以可分两步：
1）计算缴税数额
2）按照个人所得分级税率计算税费
为便于大家理解，我给大家举个例子：
根据2016年美国税务局（IRS）的标准：
现在价格有家庭，年龄在65岁以下，身体健康，他们现在买了一套50万美金的房子：
然后每年的纯房租收入是$36,000，所以他的收入税是这样的：
- $36,000 房租收入- $4,000 房产税（0.8%）
– $648*12 贷款利息（5%,30年贷款第一年，以后会逐年减少）
– $3600 管理费(租金10%)
– $400 房屋保险费
– $20,000 房屋折旧费（25年）
- = $1,224 应缴税数额
- $1,224符合10%这一阶段税收，于是有:
- $1,224 × 10%= $122.40 (taxation of the first income bracket)
总收入税=$122.40 (~0.34% 有效税率)
你没看错
只有$122.40
所以租金税真的不多！
还有另外两点小编要特别提醒的！
1.买房前先申请税号（ITIN）！
虽然我们算出来的收入税不多，但还是要去报税，所以买房之前我们需要先申请税号，一般的注册会计师（PCA）都可以申请的，价格是150美金左右，大概4-6周可以拿到。
2.记得去报税！
一般非居民外籍人士在西雅图拥有出租房产收入的时候，每一年度，需要申报两份税表，一份给联邦申报联邦个人所得税，一份给房产所在州申报州个人所得税。个人所得税的截止日为4月15日，申报上一年度一月至十二月的个人所得。
3.还是要报税！
如果你因为一些原因入不敷出时，虽然个人所得税为零，但还是需要申报。
举个例子，有人在一年的租金收入为1.2万美元，但物业费、房产税、维修费等支出共2万美元，所以业主产净亏损8千美元，这时千万不要以为你亏了就不用申报！如果你不做申报，美国国税局会根据此房产的租金收入1万2千美金计算个人所得税。所以勿忘申报！
总的来说，在西雅图买房做投资房产出租、及转售涉及到的税务问题以及税务的减免，退税等相当繁复，大家需要经过详细的规划的计算，以达到最佳的投资结果，GPS房产经纪人Nick自身已经投资了多套房产，欢迎大家随时咨询！
申明：上文为小编查到的资料和经验总结所得，实际税收根据个人情况不同会不一样，还需要大家与注册会计师联系（CPA），谢谢！
