投资案例丨GPS房产2018下半年投资案例！

最近，我们的经纪人 Cara 突然跟我说：“春节都过了，我们2018年下半年的案例怎么还没出来，我现在还在给客户发2018年上半年的案例！”

其实熟悉GPS房产的朋友都知道我们去年下半年开始就一直有购房案例这个模块，会定期为大家挑选好的案例。今天 Jonah 帮大家整理了我们2018年下半年的投资案例合集，方便大家参考！

案例地图

案例1

  Kirkland 4房联排别墅  

这套位于 Kirkland 的 Townhouse，地理位置优越不必多说，难得的是在 Kirkland这个黄金位置的 Townhouse 有近1800平方呎的大面积而且是4房带两车车库。另外这个房子所在的小区是附近唯一一个带泳池的，每当夏季的时候这个社区可受大小朋友们欢迎了！但就是这样一个看似完美的房子，所以房产上市了一个月还没有卖出！

就像GPS房产以前说的，美国的投资房需要透过“表象”看“本质”。

我们在进行房产检查后，发现房子本身没有大的质量问题，仅仅是由于屋主的不善打理以及屋内黑乎乎的墙面和窗帘装饰，使得房子看上去非常糟糕。只是需要做一些简单的装修和翻新，就能很好的发挥房子的价值，于是我们帮客人联系几家装修团队进行翻新估价以及核算成本，最后我们仅以43万（上市价45万）的价格就拿下了房子！

在经过2个月多月的翻新和检查，我们最终在10月份将房产以2,300美金的价格上市，并且在两周内就找到了新的租客，签订了一年的出租协议！

案例2

  Snohomish 2户型别墅  

这套房子的买家是我们的老顾客了，在投资独栋别墅之后，他们开始关注现金流较高的多户型别墅（Multi Family）。从知道买家的想法开始，我们就一直留意着市场上的多户型房产，但因为多户型房产总量较少，而且需要投资回报比较高的房子，所以我们等了2-3个月的时间，直到这套房子出来！巧的是这位买家几乎同一时间也在 Redfin 找到了这套房子，不得不说合作久了，真是非一般的默契！

买下房子后，我们的 GPS Renting 团队接手了房子出租管理。接手前，房子的 Unit A 在租，月租为$1,725/月，而且房东要负责税/下水/垃圾费(约$100/月)；Unit B 则一直空置，白白浪费租金。

我们管理团队接管后，就开始发挥“开源节流”的本事了！对于 Unit B，我们根据市场情况将租金提高为1,795美金进行“开源”，并让租客负责水/下水/垃圾费进行“节流”，最后只花了7天就找好了租客！而 Unit A，因为不容易涨租和更改条款，待租约到期后，我们决定更换 Unit A 的租客，将房子重新上市。最后我们在进入冬季，租房市场冷清的情况下，以跟 Unit B 相同的租金和条款在9天内找到了新租客。由于我们不收招租和续租费，房东也不需要支付招租费。在 GPS Renting 团队接管后，房东的资产回报率（Cap Rate）提高了24%！

案例3

  Everett 2户型别墅  

这套房子是一个朋友 Sophia（化名）买的投资房，看中租金回报的多户型别墅。在GPS房产团队认识前，Sophia 已经在美国拥有几套房产。但是这几套房产都是 Condo 或者新的房子，租金投资回报不是很好。所以我们建议 Sophia 要买一个注重现金流的房子，这样合理搭配，才能降低她的财务和现金流的风险。

当然说起来容易，做起来难。就像我们大多数人一样，Sophia 比较喜欢新的房子，好看的房子。一看到老的，旧的房子，就不敢想象之后的管理怎么办。万一这个坏了，那个坏了，这个要修，那个要修怎么办？现在想着就头疼。

这个时候就是我们GPS房产管理公司能帮助投资者最大的地方。我们自己团队就是房产投资者，我们自己投资的房子最老的有117年前建的。同时我们积累了这些管理各种房子的经验，可以说我们能像房子医生一样，在问题出现的时候对症下药，有最少的钱，解决最大的问题。

在我们的说服下，Sophia 最终下定了决心，决定相信我们的管理经验，买一个租金回报率高的房子。

在看了几个星期房子后，我们突然发现这个在 Everett 市中心的两户型别墅。要价42.4万美金。房子分上下两户，上面3个卧室，下面2个卧室。卖家分别估计租金为1,350美金和1,450美金，总租金2,800美元。

根据我们购房团队的计算和经验，这个房子起码可以卖到45万美金，要价比市场低，所以卖家还设置了 Offer Review Date。同时卖家经纪人缺乏对租赁市场的了解，租金估计也低了，实际租金还可以更高一些。另外水/污水/垃圾这些费用，如果让租支付，其实可以变成我们的 Profit Center ，减少房东的支出。

在这种情况下，我们联系了卖家经纪人，发现因为出价低，很多人都对这个房子感兴趣。我们果断的建议客户在下 Offer 前先做一个房产检查，然后在房子上市第二天就提交一个 Offer：一口价43.9万美金，没有房产检查（因为我们预先做了检查）。最后在我们和对方经纪人的激烈的交涉后，对方接受了我们的 Offer。我们以低于市场价的价格，两天就抢下这个房子！

房子 Close 时已经是租房的淡季，在这种情况下，我们还是很快成功出租。楼下收入1,500美金（包括基本租金，宠物租金，水，污水，垃圾费用），楼上收入1,580美金，总收入一共3,080美金/月，比卖家预计的要高。算下了这套房子的租金回报达到了6.75%，可以说是非常理想的回报！

案例4

  Mill Creek 3房独栋别墅  

这套房子我们在中国的客户通过我们的远程指导购买的。我们看到这套房子时，房子已经上市50几天，从刚上市的近64万，经历两次降价，最终被我们以56.5万拿下了！在很多 Agent 眼里这样的被“挑剩”的房子一定不好，因为大多数人习惯了“抢”来的才是好的。其实并不一定，7月以来市场上市大量房源，目前房源充足，成交的周期就变长了，给了买家更多选择的机会，这个房子就是在客人关注市场几个月后，精挑细选出来的呢！

我们的买家参加了 GPS房产 5月份在上海举办的西雅图房产投资讲座，之前也来过几次美国，对美国的房产市场有一定了解，加上对我们讲座介绍的流程落实非常到位，所以7月份来的时候虽然没有马上拿到offer，但是回国后不久在我们的远程指导下很快拿下了喜欢的这套房子！

在房产 Close 之前我们就开始了房产出租的准备，通过我们的“自助看房系统“，仅2天有4位潜在租客参观了这套房子，并且通过我们的管理系统提交了租房申请！我们对申请的租客进行了“信用调查”，并跟房东商量确定了最终租客，最后房产上市到出租只用了3天，租金为2,395美金/月！

案例5

  Mill Creek 中央区豪宅  

这座位于 Mill Creek 中央区的豪宅是我们2018年11月帮客户买下的房子。Mill Creek 是西雅图北边的高档社区，近年来该区及其周边发展很快。这栋别墅就位于MC中央区最优质的小区之一。

先来说说房子本身，大家可以在文章最后看到房子的图：4房3.5卫，建筑面积接近400平米！房子被由里至外的彻底装修过，装修材料的质量都远超几十万的房子，特别是厨房和卫生间。因为客人打算将来搬来自住，另外也因为在温哥华住的时间比较长，所以喜欢这种传统优质社区的豪宅。

这幢房子的成交时间是18年的11月份。这时整个西雅图房市有点停滞不前，甚至局部有降价。但是真正的好房子从来不缺买家，这套房子是这样。最后经我们经纪人长时间的心理战，最终以降价5.5万+卖方花钱修缮的条件帮我们客户买到了房子。遇到我们这么犀利的经纪人，卖家经纪人最后也无奈的表示，我们一直都很友善很”nice+peace”，但却从未退让过。有趣的是，这单生意过后卖家经纪人还特意给我们的经纪人打电话“招安”，希望我们经纪人过去工作，但被我们经纪人愉快的拒绝了。    

最后这幢房子我们的客人一直有小小的担心，觉得位置远，不知道租客会是何人。我们提前和客人打过招呼，Holiday Season 的租赁市场会慢一点。果然佳节一过，房子就被在Amazon工作的租客租下，租金4700刀/月。

案例6

  Mill Creek 9分学区房  

这套房产是一位中国客户通过中国收入办理贷款，远程购买的房子。这位客户身边有很多朋友都在西雅图有投资房，在朋友的影响下，她也开始考虑了这边的投资，于是找到了我们团队。这位客户在这次远程买房前来过一次西雅图，当时我们帮她明确了投资策略，并带她看了西雅图不同位置的投资房，让她对西雅图房产有整体的概念。虽然第一次没有找到满意的投资房，但没关系，客户回国后，我们的经纪人会把每周看到符合她需求的房子拍成视频，发送到微信给她。

通过之前带她们看房的交流，我们知道她们想要一个学区分数高分，社区安全，租金和升值潜力都不错的房子。我们便推荐了这套位于 Mill Creek 的房子：距离高尔夫球场仅2分钟，高中学区9分。另外，由于我们的管理团队在这个社区管理着2套房子，所以知道这个社区的房子升值能力强，出租也快，非常符合她的需求。最后这位买家通过和我们的合作银行贷款，让西雅图的朋友签名，远程买下了这套房子!

案例7

  Mill Creek 高尔夫球社区  

这套房产是我们今年10月份带客户看的投资房，我们的经纪人带客户分别在西雅图北部的和西雅图市区看了房子，最后选中了这套 Bothell 的房子。

房子为3房2.5卫的独栋别墅，建筑面积为1,846平方英尺。选择这套房子，一方面是看中房子的位置，容易上I5和I405公路，到西雅图约45分钟；另一方面房子比较新（2004年建造），容易维护，对于中国卖家最适合不过。

房产等到12月份才close，由于很多人不喜欢在感恩节到新年这段期间搬家，所以冬天一直是房产买卖和租赁市场的淡季。我们选房时注意挑选适合出租的位置和户型，房产在上市一周内就找到了租客，租金为2,395美金/月！

GPS房产 专注于大西雅图地区的房产投资咨询、购买、出租管理、出售一条龙服务。

如果你有任何需求，欢迎联系房产顾问 Jonah！（微信：jonahweng）