西雅图看房日记 | 林伍德4户型投资房，可提高租金，出价80万！西雅图GPS房产

西雅图看房日记 | 林伍德4户型投资房，可提高租金，出价80万！西雅图GPS房产
林伍德（Lynnwood）是西雅图都会区（Seattle metro）的一部分，位于西雅图以北 26 公里，埃弗里特（Everett）以南 21 公里，靠近5号州际公路和405号州际公路交界处。林伍德是 Snohomish 县第四大城市，在2010年美国人口普查中人口为35,836。
Wikipedia

林伍德是西雅图，埃弗里特和贝尔维尤的居住区（Bedroom Community）。附近的 Alderwood Mall 是西雅图北边最大的购物中心，属于在发展中的城市，并且设有社区学院，会议中心和主要的公交中心。


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Alderwood Mall 

今天推荐的这栋4层公寓位于林伍德南部，靠近 Alderwood Mall 和交通枢纽，是拥有维护良好的投资物业的独特机会。自上次交易以来，房东对房子进行了一定的装修和维护，包括安装了新的屋顶，新的外墙油漆和新的消防监控系统。

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新装修包括屋顶，油漆，消防系统等

房子里面包括了四户宽敞的2房1卫，每个面积约840平方英尺（78平米），并设有投币式洗衣店，可以增加收入。街边停车可停8辆车！在你的投资组合中可以作为很好的现金流资产。
房产概况
类型:
Muti-Family
时间:
1976
县:
Snohomish
社区:
Lynnwood
卧室:
8
建筑:
3,360 sqft
浴室:
4
土地:
8,712 sqft
HOA:
0
出价:
$800,000

  房产内部  

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投资分析


目前房子中的四户都在出租中，其中3户租金为1,100美金，1户为1,200美金，每月总租金为4,500美元/月。（另外洗衣机每年可收1,558美金）
租金回报率为 4.1%，租金回报计算如下：


收入
1号房租金：
$1,100
2号房租金：
$1,100
3号房租金：
$1,100
4号房租金：
$1,200
月总租金：
$4,500
洗衣机：
$1,558
年总租金：
$55,558
支出
洗衣机电费：
$481
房产税：
$6,497
保险支出：
$1,453
水/下水道/垃圾：
$5,995
其他支出：
$8,723
年总支出：
$23,149
净年收入：
$32,409
Cap Rate：
4.1%


房产总租金为4500美金，看上去是很好的投资，但是在支出方面还有很多提升空间，比如：

1. 租金涨价的空间
我们通过管理系统查到，房子周边2房1卫，78平米的房子租金均价为1375-1399美金，而房产目前租金为1,100美金，考虑上房子年份和多户型的因素，我们预估实际每户租金可以达到1200-1300美金。

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2. 水电垃圾费
我们通过数据可以看到卖家因为是自己交水电费，所以每年水电费支出近6000美金。实际上，在出租过程中，我们可以跟租客协商，让租客自己负责这部分费用。

3. 其他支出
其他支出占据了很大一部分支出，如果属于换屋顶，油漆这种一次性支出，未来几年不会再产生的太多此类费用，这里我们可以预留2000美金。
提升前
提升后(预期)
收入
1号房租金：
$1,100
$1,200
2号房租金：
$1,100
$1,200
3号房租金：
$1,100
$1,200
4号房租金：
$1,200
$1,200
月总租金：
$4,500
$4,800
洗衣机：
$1,558
$1,558
年总租金：
$55,558
$59,158
支出
洗衣机电费：
$481
$481
房产税：
$6,497
$6,497
保险支出：
$1,453
$1,453
水/下水道/垃圾：
$5,995
$0
其他支出：
$8,723
 $2,000
年总支出：
$23,149
 $9,431
净年收入：
$32,409
$48,727
Cap Rate：
4.1%
6.1%


租金回报瞬间提高了2个点！

实际上很多投资机会就是这样，我们都说“外行看热闹，内行看门道”，表面看，这套房子的租金回报只有4.1%，但通过经验和知识，租金回报可以提升50%！

GPS 房产从房产买卖到房产管理，都会用我们的专业知识和经验帮助大家把每个细节做好。通过我们的投资经验为大家找到好的投资标的，通过我们的管理经验为大家提高投资回报！



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